「土地が自分のものじゃないから売れない」は本当ですか？
「親から相続したけれど、土地は地主さんから借りているみたいで…」「自分で建てた家を売りたいのに、土地の権利がないから売れないと言われた」
借地権付きの物件を手放したいのになかなか進まない、というご相談は珍しくありません。確かに通常の不動産売買とは手続きが異なりますが、借地権は売ることができる権利です。仕組みを正しく理解して動けば、売却の選択肢は複数あります。
そもそも「借地権」とは何か
借地権とは、土地を有償で借りて建物を建て、使用する権利のことです。土地の所有権は地主にあり、借地人（物件を持っている方）は毎月地代を支払って土地を使わせてもらっています。建物の所有権は借地人にあるため、「建物は自分のもの、土地は自分のものではない」という状態です。
旧法と新法、2種類の借地権
旧法借地権は1991年の法改正前からの契約で、借地人の権利が強く保護されており、地主側から一方的に打ち切ることがほぼできません。市場での売買実績も比較的多いタイプです。
定期借地権（新法）は契約期間が満了すると更新なく終了し、土地を地主へ返還しなければなりません。残存期間が短くなると売りにくくなるため注意が必要です。
借地権付き物件が売りにくい3つの理由
- 住宅ローンが使いにくい：土地の所有権がない物件は担保評価が低くなりやすく、金融機関の審査が通りにくいため、買える方の層が限られます。
- 地主の承諾が必要：借地権を第三者に売却するには地主の許可（譲渡承諾）が必要です。地主が承諾しない場合、原則として売却ができません。
- 専門知識が必要で不慣れな業者が多い：「売れません」と言われた場合でも、専門業者なら対応できることがあります。
借地権付き物件を売るための4つのルート
ルート① 地主の承諾を得て第三者に売却する
最も一般的な方法です。地主に売却の意向を伝え、譲渡承諾書を取得した上で売り出します。地主へは譲渡承諾料（相場は借地権価格の10%前後）を支払うのが慣例です。
ルート② 地主に借地権を買い取ってもらう
地主が借地権を買い取ることで土地を完全に取り戻す方法です。地主にとっても土地が戻るメリットがあるため、話がまとまりやすいケースがあります。
ルート③ 地主と共同で「所有権物件」として売却する
借地権者と地主が協力して土地・建物を一体で売却する方法です。買主から見れば所有権付きの通常物件として購入できるため住宅ローンも使いやすくなります。
ルート④ 建物を解体して土地を返還・整理する
建物が老朽化していて再利用が難しい場合、解体して地主に土地を返還する方法もあります。解体費用は通常売主負担ですが、条件によっては地主が一部負担するケースもあります。
まとめ
- 借地権は「売れない権利」ではなく、正しい手順で売ることができる
- 地主の承諾取得・買取・共同売却・返還の4つのルートがある
- 地主との関係を丁寧に整理することが成功のカギ
- 専門業者への相談で選択肢が広がることが多い
家わけレスキューでは、借地権付き物件のご相談を多数対応しています。お気軽にご連絡ください。
家わけレスキュー編集部