「こんなに古い家、買う人なんているの？」と思ったら読んでください
「親が亡くなって実家を相続したけれど、築50年以上あって雨漏りもひどい。こんな家、売れるの？」「不動産会社に相談したら、古すぎて扱えないと断られてしまった」
確かに築年数の経った物件は一般の不動産市場では動きにくい部類に入ります。しかし、まったく売れないわけではありません。買い手の層と売り方が通常の物件と異なるだけです。
なぜ「古い家は売れない」と言われるのか
通常の不動産売買では、銀行の住宅ローンが使えることが大前提です。金融機関は建物の担保価値を「残存耐用年数」（＝建物として使える残り年数の目安）で評価しますが、木造住宅の法定耐用年数は22年です。築25年を超えると建物の評価がゼロになるケースが多く、「担保にならない→ローンが使えない→一般の買主に売れない」という流れになりやすいのです。
ただし、土地の評価はまた別です。建物価値がゼロでも土地に価値があれば取引は成立します。また、現金で購入できる投資家には、古い物件を安く仕入れてリノベーションするという需要が確実に存在します。
売却前に把握しておきたい「物件の状態チェック」
- 構造的な問題：雨漏り・基礎のひび割れ・傾き・シロアリ被害の有無
- 設備の状態：給排水の状況、電気・ガスが通っているか
- 法的な問題：再建築できるか・未登記部分の有無・境界の確定状況
老朽化した家を売る4つの方法
方法① 現状のまま訳あり物件として売る
修繕や片付けを一切せず、現況のまま売り出す方法です。買い手はリフォームを前提とした投資家が中心になります。手間とコストが最小限で済み、早ければ数週間で決まることもあります。残置物（家具・家電・荷物）がある場合も、そのまま買い取ってくれる業者があります。
方法② 最低限の片付け・清掃をして売る
内部の残置物を撤去し、清掃した上で売り出す方法です。買主が内覧しやすくなり、価格交渉で不利になりにくくなります。大がかりなリフォームは不要で、「人が入れる状態にする」程度で十分です。
方法③ 解体して更地で売る
建物の状態が悪く再利用が見込めない場合、解体して更地として売る方法があります。解体費用は木造一戸建てで100〜200万円程度が一般的な相場です。また、更地にすると住宅用地の固定資産税軽減措置が外れるため、売却が長引くと税負担が増えることがあります。自治体によっては解体費用への補助金制度があるので事前に確認しましょう。
方法④ 訳あり物件専門の買取業者に相談する
老朽化物件を専門に買い取る業者に直接売る方法です。仲介手数料がかからず、最短数日〜数週間で売却が完結します。市場価格より低くなりますが、「手間なく・早く・確実に」を優先する場合に有効な選択肢です。
「特定空き家」になる前に動くことが重要です
管理が行き届かない空き家は、市区町村から「特定空き家」（＝倒壊の恐れがあるなど周囲に悪影響を及ぼす空き家の指定）に認定されることがあります。指定されると住宅用地の固定資産税軽減措置が解除され、最終的には行政代執行（＝自治体が強制解体し費用を所有者に請求）という事態にもなりかねません。老朽化が進んでいる物件ほど、早めに方向性を決めることが重要です。
まとめ
- 老朽化した家でも、売れるルートは必ずある
- 「現状のまま」「片付けて」「解体して」「専門業者に」の4つの方法がある
- 特定空き家に指定される前に早めに動くことが大切
- 「どうせ売れない」と放置するのが一番のリスク
家わけレスキューでは、老朽化・築古物件を含む訳あり物件の売却支援を専門にしています。どんな状態の物件でも、まずご相談ください。
家わけレスキュー編集部